स्ट्रक्चरल ऑडिट करणे ही काळाची गरज आहे

प्रिय साकेतवासियांनो ,
मार्च महिन्यात आपल्या सोसायटीच्या सी - २ इमारतीच्या पाण्याच्या टाकीचा एक मोठा भाग कोसळला..
सादर बाब अत्यंत गंभीर स्वरूपाची असल्याने आणि कायद्याच्या तरतुदीनुसार अशी दुर्घटना महानगर पालिकेला कळवणे गरजेचे असल्याने मी ती गोष्ट महानगरपालिकेच्या नजरेस आणली आणि त्यांना विनंती केली कि सादर इमारतीच्या सुखरूपतेच्या दृष्टीने कोणती पावले उचलणे जरुरीचे आहे त्याबद्दल सोसायटी ला मार्गदर्शन करा.
महानगरपालिकेच्या अधिकाऱ्यांनी इमारतीची पाहणी केली व सोसायटी ला 'तुम्ही सादर इमारतीचेचे नव्याने स्ट्रक्चरल ऑडिट करून घ्या व ते पालिकेला सादर करा असे सांगितले. त्यांनी असेही सांगितले कि ऑडिट मध्ये ज्या काही त्रुटी दिसून येतील त्या नुसार इमारतीची तात्काळ दुरुस्ती करा आणि तसे झाल्यानंतर पुन्हा महानगरपालिकेला कळवावे .
वास्तविकपणे कुठलीही दुसरी सोसायटी असती तर तेथील पदाधिकाऱ्यांनी महानगरपालिकेचे त्वरित ऐकले असते व त्यावर कारवाई केली असती कारण शेवटी शहरातील कोणत्याही इमारतीच्या सुरक्षिततेची जबाबदारी पालिकेवर असते.
पण आपल्या विद्वान पदाधिकाऱ्यांनी असे केलेच नाही - उलट ते अजून सुध्दा पालिकेच्या प्रत्येक निर्देशाला धाब्यावर बसवून अशी स्ट्रक्चरल ऑडिट करण्याचे टाळत आहेत. 
त्यांचे असे वागणे हे अत्यंत चुकीचे असून त्यांना संकेतच्या रहिवाश्यांच्या सुरक्षितते बद्दल किती निष्काळजी आहे ते दर्शवते. 
देव ना करो पण उद्या काही बरे वाईट झाले तर या पदाधिकाऱ्यांना अटक होऊ शकते. असो.
आज मी तुम्हाला स्ट्रक्चरल ऑडिट म्हणजे नेमके काई असते याची थोडक्यात माहिती देत आहे. 

कोरडय़ा हवामानातील आणि दमट हवामानातीलकाँक्रीट संरचनाची वागणूक वेगळी आहे. आर्द्रहवामानात हवा आणि पाण्याच्याप्रवर्तनमजबुतीकरिता स्टीलच्या गंजण्यामुळे आणित्याच्या सभोवतालच्याआकारातफरक पडतो.स्केलिंग वाढविण्याचे प्रमाण वाढल्याने तोकाँक्रीटचा भाग विघटित करण्याचा प्रयत्न करतो.ही प्रक्रिया जर थांबली नाही तर इमारतीची रचनाअधिक कमकुवत होते. त्यामुळे दर तीन ते पाचवर्षांनी ‘स्ट्रक्चरल ऑडिट’ करणे फायद्याचे ठरते.

कुठलीही वस्तू (मानवसहित) लांब चिरस्थायीनाही, पण जास्तीत जास्त संभाव्य कालावधीसाठीफायदे वापरण्यासाठी आणि त्याचा आनंदघेण्यासाठी प्रत्येक प्रयत्न केला पाहिजे.

देशात अनेक इमारती या आरसीसी व लोड बेअरिंग स्ट्रक्चरच्या असतात. इमारतींची योग्य वेळी देखभाल व दुरुस्ती न केल्याने त्या काळानंतर कमकुवत होत जातात. ज्याप्रमाणे आपण आपले आरोग्य नीट राखण्यासाठी डॉक्टरकडे जाऊन तपासणी करतो त्याप्रमाणे जुन्या इमारतींचीही पाहणी करून देखभाल व दुरुस्ती करणे आवश्यक आहे की नाही यासाठी स्ट्रक्चरल इंजिनीअर किंवा ऑडिटरकडून इमारत सुस्थितीत आहे की नाही हे तपासून घेणे म्हणजे स्ट्रक्चरल ऑडिट होय.

एखाद्या विभागातील इमारत कोसळली की, स्ट्रक्चरल ऑडिट हा विषय पुन्हा ऐरणीवर येतो. मुळात स्ट्रक्चरल ऑडिट अनिवार्य असावे का, हे ऑडिट रहिवाशांनी स्वखर्चाने करावे की महापालिकेने करावे, महापालिकेने हा भार का उचलावा, असे अनेक प्रश्न यासंदर्भात विचारले जात आहेत. स्ट्रक्चरल ऑडिट म्हणजे इमारतीचे संचारात्मक परीक्षण. सध्या तरी इमारतींचे ‘ऑडिट’ म्हणजे नेमके काय करायचे हे स्पष्ट करणारी कोणतीही सरकारी नियमावली नाही. मात्र ‘इंडियन सोसायटी ऑफ स्ट्रक्चरल इंजिनीअर्स’ या व्यावसायिकांच्या संघटनेने मुंबई महापालिकेने ‘प्रोफर्मा बी’ तयार केला असून तो बऱ्याच अंशी परिपूर्ण आहे असे मानायला हरकत नाही.

जुन्या इमारतीचे बांधकाम कच्चे झालेले असते. अशा स्थितीत इमारतीला व त्यामुळे इतरांना धोका निर्माण होण्याची शक्यता असते. हे धोके टाळण्यासाठी व इमारतींना रचनात्मक स्थैर्य प्राप्त करण्यासाठी शासनाने ‘स्ट्रक्चरल ऑडिट’ (बांधकाम सुस्थिती प्रमाणपत्र) करून घेणे सक्तीचे केले आहे. राज्य शासनाने पालिका अधिनियम १९६५ मध्ये, २००९ मध्ये सुधारणा करत ३० वर्षांपेक्षा जुन्या इमारतींमध्ये भोगवटादार यांनी बांधकाम अभियंत्यांकडून इमारत तपासून बांधकाम सुस्थिती प्रमाणपत्र पालिकेकडून भोगवटा प्र्रमाणपत्र घेतल्यापासून ३० वर्षे झालेल्या इमारतींची तपासणी करण्यात यावी. ही इमारत अनुषंगाने बांधकाम सुस्थिती प्रमाणपत्र मिळवून ते संबंधित अधिकाऱ्यांना सादर करावे लागते. त्यानंतर प्रत्येक पाच वर्षांनी असे प्रमाणपत्र सादर करण्याचे बंधन घालण्यात आले आहे. संबंधित मालकाने इमारतीत काही दुरुस्त्या असल्यास संबंधित अधिकाऱ्याकडे सादर कराव्यात.

दुरुस्त्या करण्याचा कालावधी एक वर्षाचा असेल. त्यानंतर कोणत्याही  वेळी इमारतींची तपासणी करण्यात येते. ‘स्ट्रक्चरल ऑडिट’मध्ये बांधकाम अभियंत्याने इमारत सुस्थितीत राहण्यासाठी काही दुरुस्त्या सुचविल्यास त्याप्रमाणे कार्यवाही करण्याचे बंधन इमारतमालक अथवा त्याच्या भोगवटादारावर आहे. संबंधिताने सहा महिन्यांनी आवश्यक दुरुस्त्या न केल्यास २५ हजार रुपये दंड अथवा इमारतीची एक वर्षाची घरपट्टी यापैकी अधिकची रक्कम कायद्यात तरतूद आहे.

अर्थातच या अहवालाला काही मर्यादा आहेत. याचे कारण म्हणजे, परीक्षणातील बहुतेक निष्कर्ष केवळ निरीक्षणावर (व्हिज्युअल इन्स्पेक्शन) आधारित असतात. त्यामुळे ते बऱ्याच अंशी ढोबळ आणि प्राथमिक आडाखे असतात. इमारत भूकंपनिरोधक आहे की नाही हे डिझाइन कॅल्क्युलेशन पाहूनच व अभ्यास करून सांगता येते. जमिनीखालील इमारतींच्या भागांची माहिती मिळणे शक्य नसते. छताखालील ज्या भागांचे फॉल सीलिंग झालेले आहे त्याचे निरीक्षण करता येत नाही तसेच भिंतीवरील कपाटे, डेकोरेटिव्ह फरशा (टाइल्स) यांच्या मागील भागाचे निरीक्षण करता येत नाही. त्याहून महत्त्वाचे म्हणजे, अनेकदा निरीक्षणासाठी आलेल्या इंजिनीअर्सना घरामध्ये (सदनिकेत) प्रवेश नाकारला जातो. उंच इमारतींची बाहेरून केलेली निरीक्षणे अपुरी असतात. या सर्व मर्यादांमुळे हा अहवाल परिपूर्ण नसला तरी त्यातून संभाव्य धोक्याची सूचना मात्र निश्चित मिळते.

जर बांधकाम कठोर गुणवत्ता नियंत्रण आणि चांगले कार्य योग्य मार्गदर्शनाखाली बांधले गेले आहे, तर आयएस मानक पालन करणारी  बांधकाम साहित्य विनिर्देश पायरी अधिक योग्य असेल. बांधकामातील कोणत्याही निष्काळजीपणामुळे इमारतीच्या बांधकामावर परिणाम होऊ शकतो.

कोरडय़ा हवामानातील आणि दमट हवामानातील काँक्रीट संरचनाची वागणूक वेगळी आहे. आर्द्र हवामानात हवा आणि पाण्याच्या प्रवर्तन मजबुतीकरिता स्टीलच्या गंजण्यामुळे आणि त्याच्या सभोवतालच्या आकारात फरक पडतो. स्केलिंग वाढविण्याचे प्रमाण वाढल्याने तो काँक्रीटचा भाग विघटित करण्याचा प्रयत्न करतो. ही प्रक्रिया जर थांबली नाही तर इमारतीची रचना अधिक कमकुवत होते. दर तीन ते पाच वर्षांनी ‘स्ट्रक्चरल ऑडिट’ करणे फायद्याचे आहे आणि दीर्घकालीन नुकसान टाळण्यासाठी सल्ला दिला जातो, जे संरचना अशक्त बनवतात. कुठलीही वस्तू (मानवसहित) लांब चिरस्थायी नाही, पण जास्तीत जास्त संभाव्य कालावधीसाठी फायदे वापरण्यासाठी आणि त्याचा आनंद घेण्यासाठी प्रत्येक प्रयत्न केला पाहिजे.

स्ट्रक्चरल ऑडिट न होण्याची कारणे

> अनेक जुन्या इमारती या मालकी स्वरूपाच्या असल्याने त्याच्या इमारतीचे मालक भाडोत्र्यांना इमारतीतून काढून टाकण्याच्या दृष्टीने स्ट्रक्चरल ऑडिट करत नाहीत. कधी कधी इमारत दुरुस्ती करण्यायोग्य असली तरी धोकादायक ठरविण्यात येते.

> काही जुन्या इमारतींमधून भाडोत्री वेळेवर मेंटेनन्स व भाडे मालकाला देत नाही. जुन्या भाडय़ावरच मालकाला त्याच्या इमारतीची देखरेख करावी लागते. या महागाईच्या काळात कमी भाडे मिळत असल्यामुळे ते मालकाला परवडत नाही. त्यामुळे जुन्या इमारतीचे ऑडिट किंवा दुरुस्ती करण्यात हा मालक टाळाटाळ करीत असतो.

>  काही सोसायट्यांमध्ये दोन वेगवेगळ्या गटांमुळे सोसायटी दुरुस्त किंवा रिडेव्हलपमेंट व्हायला बराच कालावधी लागतो.

> न्यायालयीन वाद असल्यामुळे सोसायट्यांच्या अनेक कामांत अडथळे निर्माण होतात. काही सोसायटी कमिटी मेंबर्सच्या किंवा इतरांच्या ‘आपल्याला काहीतरी वेगळा फायदा मिळेल’ या उद्दिष्टामुळे अनेक सोसायट्यांचे नुकसान होत आहे.

> अनेक वेळा महापालिका/शासन कायद्याचे नियम दाखवून स्ट्रक्चरल ऑडिट झालेल्या इमारतींना दुरुस्तीची विहित मुदतीने परवानगीच देत नाहीत. त्यामुळेही इमारतीस धोका निर्माण होतो. समोर इमारतीची दुरवस्था पाहूनसुद्धा कागदोपत्री अनेकदा विनाकारण महापालिकांकडून त्रास होऊ शकतो व त्यामुळे दुरुस्तीसाठी होणारा खर्च भविष्यात वाढत जातो.

> स्ट्रक्चरल ऑडिटच्या दोन वेगवेगळ्या ऑडिट रिपोर्टमुळे अनेकदा वेगवेगळा संभ्रम निर्माण होतात. त्यामुळे हा रिपोर्ट (टेक्निकल ऑडिट कमिटी) कडे पाठवला जातो.

> कधी कधी स्ट्रक्चरल ऑडिट चुकीच्या पद्धतीने केल्यानेही इमारतीच्या इतर कामांवर परिणाम होऊ शकतो.

> अनेक इमारती धोकादायक ठरवून बिल्डर/मालक यांच्याकडून तोडल्या जातात. चुकीच्या कार्यवाहीमुळे वर्षानुवर्षे काही इमारती विकसित होत नसल्याने त्याचा भुर्दंड त्या इमारतीच्या सभासदांना होऊ शकतो.

> अनेक सभासदांना रिडेव्हलपमेंटचे नियम माहीत नसतात किंवा ते जाणून घेण्याचाही प्रयत्न करीत नाहीत. त्यामुळे अर्धवट ज्ञानाने सोसायटीच्या अनेक कामांत अडथळे निर्माण होतात.

> शासन/महापालिकासुद्धा एसआरए/रिडेव्हलपमेंट इत्यादीबाबत योग्य माहिती तपशीलवार नियमासहित असलेली माहिती पुस्तिका सोसायट्यांना उपलब्ध करून देत नाही व नवीन तयार करण्यात आलेले शासकीय ठराव लोकांपर्यंत पोहोचवत नाही.

> महापालिका/शासनाच्या काही ठिकाणी कारभार जुन्याच कायदा/नियमांवर चालू असतो. नवीन कायद्याची अंमलबजावणी शासनामार्फत बऱ्याच कालावधीनंतर व कधी कधी सोयीनुसार होते.

> अनेक वेळा स्ट्रक्चरल ऑडिट होऊनसुद्धा सोसायट्या योग्य वेळी दुरुस्ती करून घेत नाहीत किंवा महापालिका त्यांच्याकडून अंमलबजावणी करून घेत नाही.

आपणास वरील माहिती उपयुक्त वाटली असेल अशी अiशा बाळगतो.
धन्यवाद.
आपला हितचिंतक,
दयानंद नेने 

cc: The Dy Municipal Commissioner, Disaster Management Cell, Thane municipal Corporation - for information.